מקרקעין הם קרקע וכל מבנה או דבר המחובר אליה דרך קבע, כגון בתים ובניינים. חוקי המקרקעין בישראל מסדירים את הבעלות והשימוש בקרקע, ומגדירים את המיסוי המוטל על עסקאות במקרקעין, כמו מכירה, חכירה, והשבחת נכסים.

זכויות במקרקעין

זכויות במקרקעין בישראל מתחלקות בעיקר לשתי קטגוריות:  בעלות מלאה וחכירה ארוכת טווח.
בעוד הבעלות מעניקה לבעל הקרקע את מלוא זכויות השימוש, השליטה וההנאה, חכירה לתקופה של 20 שנה או יותר נחשבת גם היא כזכות במקרקעין המעניקה למחזיק זכות שימוש כמעט מלאה בקרקע.

חכירה ושכירות במקרקעין

חכירה היא הסכם לפיו מחזיק מקבל זכות שימוש בקרקע או במבנה לתקופה מוגדרת מראש, תחת תנאים מוסכמים עם הבעלים. קיימת גם חכירת משנה, המאפשרת למחזיק בחכירה להעביר את הזכות לצד שלישי, וכן הסכמי שכירות ושכירות משנה לתקופות קצרות יותר.

מכירה והעברת זכויות במקרקעין

מכירה במקרקעין מוגדרת כפעולה בה מוענקת או מועברת זכות במקרקעין, לרבות העברה או ויתור על הזכות. עסקת מכירה כוללת בדרך כלל התחייבות מצד המוכר להעביר את הבעלות או החכירה לקונה, אשר מקבל זכות רשומה ורשמית על הנכס.

מיסוי מקרקעין: מסים החלים על עסקות במקרקעין

מס שבח במקרקעין

מס שבח הוא מס המוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין, כלומר, על הרווח שנצבר בין מועד הרכישה למועד המכירה. סכום השבח הוא ההפרש שבין שווי המכירה של הנכס לבין יתרת שווי הרכישה לאחר ניכויים ותוספות שונות, כמו הוצאות שיפוץ. מס זה משולם על ידי המוכר, ומטרתו להבטיח כי הרווח ממכירת הנכס יהיה חלקו של הציבור, על פי חוקי המס בישראל.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס המשולם על ידי רוכש הזכות במקרקעין במועד הרכישה. שיעור המס נקבע לפי שווי העסקה, אך במקרים מסוימים ייתכנו פטורים או הנחות לפי קריטריונים שונים, כמו דירת מגורים ראשונה. מס זה נקבע בדרך כלל באחוזים משווי הנכס, כאשר משרד האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, עשוי להגדיר סף מס קבוע לעסקאות שונות.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל הנכס כאשר הרשות המקומית מאשרת תוכנית בנייה או פיתוח שמביאה לעליית ערך הנכס. לדוגמה, במקרה של אישור תוספת בנייה או שינוי ייעוד המעלה את שווי הקרקע, יש לשלם היטל השבחה כתמורה על עליית הערך, והכסף מועבר לרשות המקומית.

חובת תשלום המסים

במכירת זכות במקרקעין, חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר, והוא מחויב בתשלום בהתאם לתקנות המס החלות עליו. כאשר מדובר על פעולה באיגוד, כמו שינוי בעלות בחברה המחזיקה במקרקעין, חובת המס חלה על עושה הפעולה. כך מובטחת גביית המסים מכל פעולה המובילה לשינוי במעמד הזכויות על קרקע או נכסים